Les droits d'enregistrement sont des impôts perçus à l'occasion de la formalisation de certains actes juridiques au Maroc : ventes immobilières, cessions de fonds de commerce, constitutions de sociétés, augmentations de capital, baux, etc. La loi de finances 2026 a introduit plusieurs changements importants, notamment un droit supplémentaire de 2% sur les mutations immobilières non traçables et de nouvelles exonérations pour les groupes de sociétés. Voici le guide complet.
Principaux taux des droits d'enregistrement en 2026
Mutations immobilières
| Opération | Taux |
|---|---|
| Acquisition d'immeubles à usage d'habitation | 4% |
| Acquisition de terrains nus | 5% |
| Acquisition de terrains à usage agricole | 5% |
| Acquisition de fonds de commerce | 4% |
| Acquisition de locaux à usage professionnel ou commercial | 4% |
| Supplément si paiement non traçable (nouveau LF 2026) | +2% |
Constitution et augmentation de capital
| Opération | Taux |
|---|---|
| Constitution de société (apports purs et simples) | 1% |
| Augmentation de capital | 1% |
| Apports à titre onéreux (prise en charge du passif) | Taux applicable à la nature du bien |
Cessions de parts sociales et actions
| Opération | Taux |
|---|---|
| Cession d'actions de SA | 4% |
| Cession de parts sociales de SARL/SNC | 4% |
| Cession de parts de sociétés immobilières transparentes | Taux réduit (LF 2026) |
| Cession de parts de sociétés à prépondérance immobilière | Taux réduit (LF 2026) |
Baux et locations
| Opération | Taux |
|---|---|
| Baux d'immeubles | 1% (sur le montant du loyer cumulé) |
| Baux à usage commercial ou professionnel | 1% |
Actes divers
| Opération | Taux |
|---|---|
| Marchés publics (nouveau LF 2026) | 0,1% |
| Actes innommés | Droit fixe de 200 DH |
| Procurations | Droit fixe |
Nouveautés LF 2026 en matière de droits d'enregistrement
1. Droit supplémentaire de 2% sur les mutations non traçables
La LF 2026 institue un droit d'enregistrement supplémentaire de 2% sur les actes portant mutation de biens immeubles, de droits réels immobiliers ou de fonds de commerce, lorsque le paiement est réalisé sans possibilité de justifier et de suivre les modalités de paiement.
Concrètement, si l'acheteur ne peut pas prouver que le paiement a été effectué par virement bancaire, chèque ou tout autre moyen de paiement traçable, un supplément de 2% s'applique en plus du droit normal. C'est une mesure de lutte contre le paiement en espèces (le « noir ») dans les transactions immobilières.
2. Marchés publics à 0,1%
Les marchés publics sont désormais soumis aux droits d'enregistrement au taux de 0,1% du montant du marché.
3. Restructuration de groupes de sociétés
Pour encourager la restructuration des groupes :
- Exonération des droits d'enregistrement sur la prise en charge du passif relatif aux éléments transférés entre sociétés d'un même groupe
- Application d'un droit fixe de 1 000 DH aux opérations de transfert d'actif circulant entre sociétés de groupe
4. Cessions de parts de sociétés immobilières
Le taux des droits d'enregistrement sur les cessions d'actions ou parts sociales des sociétés immobilières transparentes et des sociétés à prépondérance immobilière a été réduit.
Une attestation de non-prépondérance immobilière est désormais nécessaire pour bénéficier de l'exonération des droits sur les cessions d'actions et parts sociales ordinaires.
5. Fondations des œuvres sociales
Les actes d'acquisition d'immeubles par les fondations des œuvres sociales des administrations publiques sont exonérés des droits d'enregistrement.
Délais d'enregistrement
| Acte | Délai |
|---|---|
| Actes notariés | 30 jours à compter de la date de l'acte |
| Actes sous seing privé | 30 jours à compter de la date de l'acte |
| Mutations verbales | 30 jours |
| Actes judiciaires | 30 jours à compter du prononcé |
Sanctions pour défaut d'enregistrement
Le défaut d'enregistrement dans les délais entraîne :
- Une pénalité de 15% du montant des droits dus
- Des intérêts de retard de 0,50% par mois de retard
Base imposable
La base des droits d'enregistrement est constituée par :
- Le prix déclaré dans l'acte pour les ventes
- La valeur vénale du bien (l'administration peut procéder à une évaluation si le prix déclaré est insuffisant)
- Le montant des apports pour les constitutions de sociétés
- Le montant du loyer cumulé pour les baux
En cas de sous-évaluation, l'administration peut rectifier la base par le biais de la procédure d'évaluation.
Comptabilisation des droits d'enregistrement
Les droits d'enregistrement sont comptabilisés différemment selon leur nature :
À la constitution d'une société : Les droits font partie des frais de constitution (compte 2111) et sont amortis sur 5 ans.
À l'acquisition d'un immeuble : Les droits font partie du coût d'acquisition de l'immobilisation et sont intégrés à la valeur d'entrée du bien au bilan.
Pour un bail : Les droits sont comptabilisés en charges (compte 6167 « Impôts, taxes et droits assimilés »).
Gérer les droits d'enregistrement avec IZRI
IZRI calcule automatiquement les droits d'enregistrement applicables lors de l'enregistrement des opérations concernées (acquisition immobilière, constitution de société, cession de parts). Le logiciel comptabilise correctement ces droits selon leur nature : en immobilisation (frais de constitution), en composante du coût d'acquisition (immeubles) ou en charges (baux). Les alertes de délai rappellent l'échéance de 30 jours pour procéder à l'enregistrement.
FAQ
Questions fréquentes
Quel est le taux des droits d'enregistrement pour l'achat d'un bien immobilier au Maroc ?
Le taux est de 4% pour les immeubles bâtis à usage d'habitation ou professionnel, et de 5% pour les terrains nus. Un supplément de 2% s'applique si le paiement n'est pas effectué par un moyen traçable (nouveau LF 2026).
Comment sont calculés les droits d'enregistrement d'une cession de parts de SARL ?
Le taux est de 4% sur le prix de cession des parts sociales. Si la SARL est une société à prépondérance immobilière, un taux spécifique (réduit par la LF 2026) s'applique.
Quel est le délai pour enregistrer un acte au Maroc ?
Le délai est de 30 jours à compter de la date de l'acte. Au-delà, une pénalité de 15% et des intérêts de retard de 0,50%/mois s'appliquent.
Qu'est-ce que le droit supplémentaire de 2% de la LF 2026 ?
C'est un droit d'enregistrement additionnel qui s'applique aux mutations immobilières et de fonds de commerce lorsque l'acquéreur ne peut pas justifier que le paiement a été effectué par un moyen traçable (virement, chèque).
Les constitutions de société sont-elles soumises aux droits d'enregistrement ?
Oui, les apports purs et simples lors de la constitution d'une société sont soumis à un droit de 1% sur le montant des apports.
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