La cession d'un bien immobilier au Maroc génère un profit foncier imposable à l'impôt sur le revenu (IR) au taux de 20%, avec une cotisation minimale de 3% du prix de cession. Ce régime s'applique aux personnes physiques. Pour les sociétés, les plus-values sont intégrées dans le résultat fiscal et soumises à l'IS. La LF 2026 a également prévu des mesures spécifiques pour les cessions réalisées par des sociétés non résidentes.
Champ d'application du profit foncier
Sont imposables les profits constatés lors de la cession (article 61-II du CGI) :
- D'immeubles bâtis ou non bâtis
- De droits réels immobiliers (usufruit, nue-propriété, servitudes, etc.)
- De droits de propriété sur des constructions édifiées sur le terrain d'autrui
Sont également assimilés à des cessions : les expropriations, les échanges, les apports en société et le partage d'immeubles indivis.
Calcul du profit foncier pour les personnes physiques
Formule de base
Profit foncier = Prix de cession − Prix d'acquisition actualisé − Frais d'acquisition − Dépenses d'investissement
Prix de cession
C'est le prix déclaré dans l'acte de vente. L'administration peut le rectifier si elle estime qu'il est insuffisant par rapport à la valeur vénale du bien.
Prix d'acquisition actualisé
Le prix d'acquisition est réévalué en appliquant un coefficient d'actualisation publié chaque année par arrêté du ministre des finances. Ce coefficient compense partiellement l'érosion monétaire.
Prix d'acquisition actualisé = Prix d'acquisition × Coefficient d'actualisation
Frais d'acquisition
Si le contribuable ne peut pas justifier les frais d'acquisition réels, un forfait de 15% du prix d'acquisition est appliqué.
Dépenses d'investissement
Ce sont les travaux de construction, d'extension, de rénovation ou d'amélioration, justifiés par des factures.
Taux d'imposition et cotisation minimale
| Élément | Montant |
|---|---|
| Taux de l'IR sur profit foncier | 20% |
| Cotisation minimale | 3% du prix de cession |
Si l'IR calculé (20% du profit) est inférieur à la CM (3% du prix de cession), c'est la CM qui s'applique.
Même en l'absence de profit (vente à perte), la cotisation minimale de 3% du prix de cession est due.
Exemple chiffré
Données :
- Bien acheté en 2015 pour 800 000 DH
- Frais d'acquisition : forfait 15% = 120 000 DH
- Coefficient d'actualisation 2015→2026 : 1,150 (exemple)
- Prix de cession en 2026 : 1 500 000 DH
- Travaux de rénovation justifiés : 100 000 DH
Calcul :
- Prix d'acquisition actualisé : (800 000 + 120 000) × 1,150 = 1 058 000 DH
- Profit foncier : 1 500 000 − 1 058 000 − 100 000 = 342 000 DH
- IR à 20% : 342 000 × 20% = 68 400 DH
- CM à 3% : 1 500 000 × 3% = 45 000 DH
- IR > CM → IR dû = 68 400 DH
Exonérations du profit foncier
Exonération de la résidence principale
Le profit réalisé lors de la cession de la résidence principale est exonéré si :
- Le bien a été occupé comme résidence principale pendant au moins 6 années consécutives avant la cession
- Le prix de cession ne dépasse pas 4 000 000 DH
Au-delà de 4 000 000 DH, seule la fraction du profit correspondant à ce seuil est exonérée.
Exonération en cas de donation
Les donations entre ascendants et descendants, entre époux, et entre frères et sœurs sont exonérées de l'IR sur profit foncier.
Abattement pour durée de détention
Un abattement est appliqué sur le profit foncier en fonction de la durée de détention du bien (ce mécanisme est prévu par les textes mais les taux doivent être vérifiés dans le CGI en vigueur).
Obligations déclaratives
Pour les personnes physiques
Le contribuable doit :
- Déposer une déclaration de profit foncier dans les 30 jours suivant la date de cession
- Verser spontanément l'IR correspondant dans le même délai
- Joindre les pièces justificatives (acte de cession, acte d'acquisition, factures de travaux)
Pour les sociétés non résidentes (nouveauté LF 2026)
Avant la LF 2026, les sociétés non résidentes devaient déclarer les plus-values immobilières dans leur déclaration annuelle (3 mois après clôture). La LF 2026 prévoit désormais une déclaration et un paiement dans les 30 jours suivant la cession.
Plus-values immobilières des sociétés (IS)
Pour les sociétés soumises à l'IS, les plus-values de cession d'immobilisations sont intégrées dans le résultat fiscal et imposées au taux d'IS de droit commun (20% ou 35% selon le bénéfice net).
Plus-value = Prix de cession − Valeur nette comptable (VNC)
La VNC = coût d'acquisition − cumul des amortissements.
L'IS sur les plus-values ne bénéficie d'aucun abattement spécifique, contrairement à l'IR.
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IZRI calcule automatiquement les plus-values de cession d'immobilisations lors de la sortie d'un bien de l'actif. Le logiciel détermine la VNC à la date de cession, calcule le profit ou la moins-value et génère les écritures comptables correspondantes (compte 7513 « Produits de cession des immobilisations corporelles » et compte 6513 « VNA des immobilisations corporelles cédées »). Pour les sociétés, le résultat est automatiquement intégré dans le résultat fiscal.
FAQ
Questions fréquentes
Quel est le taux d'imposition sur les plus-values immobilières au Maroc ?
Pour les personnes physiques : 20% du profit foncier, avec une cotisation minimale de 3% du prix de cession. Pour les sociétés : la plus-value est intégrée dans le résultat fiscal et imposée à l'IS (20% ou 35%).
Doit-on payer un impôt même si on vend à perte ?
Oui, pour les personnes physiques, la cotisation minimale de 3% du prix de cession est due même en l'absence de profit.
La vente de la résidence principale est-elle imposable ?
Non, si le bien a été occupé comme résidence principale pendant au moins 6 ans et que le prix de cession ne dépasse pas 4 000 000 DH. Au-delà, une fraction du profit reste exonérée.
Quel est le délai de déclaration d'une plus-value immobilière ?
30 jours à compter de la date de cession pour les personnes physiques. Le paiement de l'IR doit être effectué dans le même délai.
Le coefficient d'actualisation réduit-il l'impôt ?
Oui, le coefficient d'actualisation réévalue le prix d'acquisition pour tenir compte de l'inflation, ce qui réduit le profit imposable.
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